Tras décadas de decretos, subvenciones y restricciones al alquiler, España sigue sin resolver su déficit residencial. Frente a la escasez, proponemos construir 750.000 viviendas públicas de alquiler en diez años, conservarlas permanentemente en el patrimonio público y generar una alternativa capaz de moderar también los precios privados.
España lleva décadas debatiendo sobre vivienda mientras miles de familias encuentran cada vez más dificultades para acceder a ella. Cambian los gobiernos, se aprueban leyes, se conceden ayudas y se imponen nuevas obligaciones a los propietarios. Pero el problema permanece: faltan viviendas asequibles donde los ciudadanos las necesitan.
El Banco de España ha estimado un déficit acumulado de aproximadamente 750.000 viviendas entre 2021 y 2025, como consecuencia del desequilibrio entre la formación de nuevos hogares y la construcción residencial.
Ante esta realidad, los recientes decretos de vivienda del Gobierno vuelven a centrarse en prórrogas contractuales, limitaciones de rentas, indemnizaciones y protección frente a desahucios. Algunas medidas pueden ser necesarias para proteger a familias vulnerables, pero ninguna sustituye una política sostenida de construcción de viviendas.
Ocho años de Pedro Sánchez: la vivienda no es un problema recién descubierto
La crisis de vivienda no comenzó con el actual Gobierno. Los sucesivos ejecutivos, de distintos signos políticos, junto con las administraciones autonómicas y municipales, comparten responsabilidades por no haber desarrollado un parque público de alquiler suficiente.
Pero esa responsabilidad histórica no exime a Pedro Sánchez de rendir cuentas por sus más de ocho años al frente del Ejecutivo.
Durante este período, miles de familias han sufrido desahucios, los alquileres se han encarecido en numerosas ciudades y el acceso a una vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones sociales. Se han aprobado leyes y ayudas, pero el déficit estructural persiste.
Resulta especialmente cuestionable que, a las puertas de unas elecciones, el Gobierno vuelva a situar la emergencia habitacional en el centro del debate tras el dramático caso de Maricarmen, la mujer de 87 años cuyo desahucio ha provocado una profunda conmoción social.
Su situación merece respeto, solidaridad y una respuesta institucional. Pero también plantea una pregunta incómoda: ¿por qué no se desarrolló durante los años anteriores, a la escala necesaria, un parque público de alquiler capaz de ofrecer alternativas reales a quienes hoy carecen de ellas?
La responsabilidad de un gobernante no se mide únicamente por su reacción ante un caso que conmociona a la opinión pública, sino por las políticas desarrolladas para evitar que situaciones semejantes se repitan.
A esta controversia se suma otra de carácter institucional. Después de que el Congreso rechazara dos decretos de vivienda, el Gobierno aprobó nuevos textos con medidas sustancialmente semejantes para someterlos a la Diputación Permanente.
La Constitución contempla este procedimiento en los supuestos previstos por sus artículos 78 y 86. No es, por sí mismo, inconstitucional. Pero su utilización inmediatamente después de un rechazo parlamentario merece un debate sobre la justificación de la urgencia y el respeto a la voluntad expresada por la Cámara.
El respeto al Parlamento no debería depender de que sus decisiones coincidan con las pretensiones del Gobierno.
La protección de las personas vulnerables no puede utilizarse para descalificar cualquier discrepancia legislativa. Y la proximidad electoral exige distinguir entre soluciones efectivas y anuncios políticos.
Después de ocho años, el Gobierno debe responder por lo realizado, por sus resultados y por las soluciones que todavía siguen pendientes.
El propietario no puede convertirse en sustituto del Estado social
Otro de los aspectos discutibles de la política de vivienda es la tendencia a trasladar parte del coste de la protección social al propietario particular.
Quien compra o hereda legítimamente una vivienda para alquilarla debe cumplir la legislación, conservar el inmueble, respetar los derechos del inquilino y asumir sus obligaciones fiscales. Pero ello no significa que deba convertirse en responsable principal de resolver las carencias de la política pública de vivienda.
El artículo 33 de la Constitución reconoce la propiedad privada y su función social. El artículo 47 encomienda a los poderes públicos promover las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna.
Ambos preceptos son compatibles. La propiedad puede estar sometida a limitaciones proporcionadas por razones de interés general, pero estas deben respetar la seguridad jurídica y las garantías constitucionales.
Las nuevas prórrogas contractuales, las restricciones a las actualizaciones de renta y la previsión de indemnizaciones por determinadas negativas a renovar contratos vuelven a suscitar este debate. Especial atención merece la indemnización mínima equivalente a doce mensualidades de una vivienda comparable prevista en uno de los nuevos decretos, cuya entrada en vigor está condicionada.
Si una familia vulnerable necesita protección, debe recibirla. Pero corresponde a las administraciones proporcionar alternativas habitacionales y garantizar compensaciones efectivas cuando la ley imponga sacrificios particulares.
La política social debe financiarse solidariamente con los recursos de todos, no descansar estructuralmente sobre el patrimonio de determinados ciudadanos.
La alternativa: 750.000 viviendas públicas que permanezcan para siempre en el patrimonio público
España necesita un gran Pacto Nacional de Vivienda entre el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos, con un objetivo inicial: construir 750.000 viviendas públicas de alquiler asequible durante los próximos diez años, a razón de 75.000 anuales.
No hablamos de viviendas protegidas destinadas a venderse posteriormente ni de inmuebles que puedan terminar incorporándose al mercado libre. Hablamos de crear un patrimonio público permanente que proporcione alojamiento a sucesivas generaciones.
La Ley 12/2023, en sus artículos 27 a 29, ya contempla instrumentos para crear, ampliar y gestionar parques públicos de vivienda. Nuestra propuesta consiste en desarrollarlos a una escala muy superior.
El modelo sería sencillo: una familia, una vivienda; una vivienda, una residencia habitual.
Los alquileres estarían vinculados a los ingresos familiares y no deberían superar, como regla general, el 30 % de estos. El sistema atendería tanto a familias vulnerables como a trabajadores y hogares de rentas medias que hoy no pueden acceder a una vivienda adecuada.
La estabilidad residencial podría alcanzar hasta setenta años, como propuesta de duración máxima del derecho de uso, condicionada a controles periódicos de ingresos, composición familiar y residencia efectiva.
Las viviendas no podrían venderse por sus adjudicatarios, subarrendarse, cederse fraudulentamente ni destinarse a usos turísticos. Tampoco se convertirían automáticamente en patrimonio hereditario. Cuando terminase el derecho de uso, regresarían al sistema para atender a otra familia.
Y deberían construirse donde realmente exista demanda, atendiendo al crecimiento de los hogares, los salarios, el empleo, los precios y la disponibilidad de suelo.
Una inversión que crea patrimonio y genera ingresos
La construcción en edificios plurifamiliares, utilizando suelo público apto, proyectos estandarizados y contratación eficiente, permite plantear una hipótesis de coste medio de 130.000 euros por vivienda terminada.
Con esa referencia, las 750.000 viviendas supondrían una inversión aproximada de 97.500 millones de euros en diez años, equivalentes a 9.750 millones anuales.
Es una estimación de planificación, no un presupuesto cerrado. Las diferencias territoriales, la urbanización, las características de las parcelas y la evolución de los costes exigirían ajustes.
Pero existe una diferencia fundamental respecto de las subvenciones que se consumen cada ejercicio: esta inversión se transformaría en un patrimonio inmobiliario permanente, capaz de generar ingresos mediante sus alquileres.
Por ejemplo, con una ocupación completa y una renta media de 500 euros mensuales, las 750.000 viviendas producirían aproximadamente 4.500 millones de euros brutos anuales, antes de gastos de gestión, conservación, financiación, vacantes e impagos.
Para garantizar su mantenimiento, proponemos un Fondo Permanente de Conservación con una provisión orientativa del 1 % al 1,5 % anual del valor de reposición del parque. Sobre una referencia inicial de 97.500 millones de euros, representaría entre 975 y 1.462,5 millones anuales una vez completadas las viviendas.
La Administración asumiría las obligaciones de conservación que legalmente le correspondan y los adjudicatarios responderían de los daños imputables a su actuación.
No sería únicamente una política de gasto social: sería la creación de un patrimonio público duradero, con ingresos recurrentes y capacidad para atender a generaciones futuras.
Más vivienda pública, más competencia y menos presión sobre los alquileres
Nuestra propuesta persigue también otro objetivo fundamental: introducir una alternativa real en un mercado donde la escasez permite mantener precios que muchas familias no pueden asumir.
Las promotoras privadas continuarían construyendo viviendas para la venta y el alquiler. Nadie propone sustituir la iniciativa privada, sino complementarla con un parque público suficientemente amplio para ampliar las opciones de los ciudadanos.
Cuando una familia sólo encuentra alquileres que absorben una parte desproporcionada de sus ingresos, su capacidad de negociación es mínima. Debe aceptar las condiciones disponibles o renunciar a independizarse, trasladarse o formar un hogar.
Pero si miles de familias acceden cada año a viviendas públicas con rentas proporcionadas a sus ingresos, parte de esa demanda deja de competir por los mismos inmuebles privados.
Los propietarios particulares tendrían mayores incentivos para ofrecer precios y condiciones competitivas. La escasez dejaría de ser, progresivamente, una ventaja tan determinante para fijar las rentas.
Esto no significa que todos los alquileres bajasen automáticamente. El efecto dependería de cada mercado local, de dónde se construyan las viviendas y del crecimiento de la demanda. Pero aumentar de manera sostenida la oferta disponible puede reducir la presión sobre los precios y favorecer una competencia más efectiva.
La promoción privada también debe seguir creciendo, mediante una mayor disponibilidad de suelo, infraestructuras suficientes y procedimientos urbanísticos más ágiles.
No pretendemos eliminar el beneficio legítimo del propietario. Pretendemos que la falta de alternativas deje de ser uno de los factores que permiten sostener precios desproporcionados.
El problema no es el propietario contra el inquilino
Hemos convertido demasiadas veces la vivienda en un enfrentamiento entre ciudadanos.
El trabajador que cobra 1.500 euros y no encuentra un alquiler por menos de 1.000 tiene un problema real. Pero también tiene derechos legítimos el propietario que ha comprado una vivienda con sus ahorros y pretende obtener una rentabilidad razonable dentro de la legalidad.
Ni todos los propietarios son especuladores ni todos los inquilinos necesitan protección extraordinaria. Los abusos deben perseguirse, pero no pueden justificar una confrontación permanente entre ambas partes.
El problema estructural es que durante décadas no se ha desarrollado una oferta pública suficiente para acompañar las necesidades de la población.
Podemos seguir aprobando decretos, concediendo ayudas, ampliando prórrogas y modificando contratos. Algunas medidas serán necesarias para proteger situaciones concretas. Pero si dentro de diez años seguimos teniendo menos viviendas disponibles que hogares que las necesitan, volveremos al mismo punto.
La responsabilidad de los poderes públicos no puede limitarse a administrar la escasez. Debe incluir la planificación, financiación y ejecución de una política de vivienda sostenida, coordinada y evaluable.
Protejamos al inquilino vulnerable. Respetemos los derechos del propietario. Exijamos responsabilidades a los gobiernos, respetemos al Parlamento y permitamos que la iniciativa privada siga construyendo.
Y creemos, de una vez, un parque público permanente que amplíe las alternativas de los ciudadanos y contribuya a moderar los precios del mercado.
Porque después de décadas de decretos, subvenciones, restricciones y enfrentamientos, la solución estructural empieza por una idea sencilla:
Si faltan viviendas, construyámoslas. Y las que se construyan con recursos públicos, que permanezcan para siempre al servicio de todos.
Miguel Ángel Pedrosa Ruiz
Secretario General de TÚ ELIGES
